作者信息Author Introduction
•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
都没想到，全国首家完成千亿级司法重整的爆雷上市房企，竟然是金科，而且最近还送上了一个“大礼包”。
近期，金科股份交出了一份亮眼的成绩单——全年预计归母净利润300-350亿元，一举扭转此前亏损局面，成为房地产行业下行周期中一道“反常”的风景线。但这份盈利并非经营能力复苏的体现，而是司法重整带来的账面大挪移，是一次性财务处理的结果。
拆解这份盈利报告可见，金科的盈利与地产业务销售回暖、运营效率提升无关，核心源于2025年12月司法重整计划执行完毕后形成的680-700亿元债务重整收益，且这笔收益全部计入非经常性损益，不具备持续性。
具体而言，收益主要由两部分构成：一是债权人豁免的巨额债务，二是亏损子公司股权处置后，此前确认的超额亏损转回形成的投资收益。简言之，通过“债转股+债务豁免+剥离不良资产”的组合操作，金科实现账面“扭亏为盈”，本质是一次性财务“减负”，而非经营层面的实质性好转。
最能反映企业真实经营状况的是扣非净利润——同期仍亏损290-350亿元。这一数据直白揭示，金科传统地产业务依旧深陷泥潭，销售下滑、利息费用高企、资产减值等核心问题并未改善，所谓盈利，不过是为化解债务危机、保住上市资格而进行的会计处理。
事实上，金科这样的“账面盈利”并非个例，而是当前爆雷房企债务重整过程中的普遍现象。在房地产行业深度筑底、债务风险集中出清的当下，多家陷入困境的房企均通过类似方式，实现数百亿级重组收益。
碧桂园2025年完成境内外债务重组后，预计确认最高700亿元境外债重组收益，核心源于境外债削债与债务豁免；融创中国通过境外债全额债转股，预计确认约680亿元重组收益，一举清零95.5亿美元境外债；佳兆业、龙光集团也分别实现约600亿元、560亿元重组收益，均来自债务豁免与资产处置的会计处理。
这些企业的共性的是，重组收益均为一次性收益，扣非净利润仍处于亏损状态，核心经营业务并未真正复苏。对金科而言，这份300多亿的盈利，只是行业债务出清大潮中的一个缩影，热闹过后，仍要面对经营层面的硬骨头。
这场看似“皆大欢喜”的重整，背后是无奈的金科员工和债权人。据悉，去年12月，公司宣布重整计划执行完毕那天，本应该是浴火重生的起点，但办公楼下却聚集着一群维权员工。
金科最终的债务重整方案，采用“现金+股票+信托受益权”的一揽子清偿模式，化解约1470亿元债务，看似兼顾企业与债权人权益，但对绝大多数债权人而言，接受方案只是两害相权取其轻的选择。
从债权人的角度看，核心利好是避免了“血本无归”的绝境。根据重整方案，普通债权人综合清偿率达22.36%，而若金科进入破产清算程序，普通债权人清偿率仅为3.02%，提升近7倍。但这份利好是相对破产清算而言的，背后隐藏的风险同样不容忽视，尤其对大额普通债权人，最大的隐患是权益实现的不确定性。
一方面，用于抵债的股票定价高达6.46元/股，而截至2026年2月9日，金科股价仅为1.44元/股，折损超78%，且股票存在分四期解锁的锁定期限制。这意味着，即便债权人等到股票解禁，若股价持续低迷，实际回收金额将大幅低于22.36%的理论清偿率；若选择长期持有，则需承担股价进一步下跌的风险，能否回本完全取决于金科未来发展。
另一方面，信托受益权的变现同样充满不确定性。用于偿债的信托底层资产，是49家非核心亏损子公司的股权，估值仅17.44亿元，且均为房地产相关低效资产。在当前房企“央企国企霸屏”的行业格局下，这些资产处置进度缓慢、变现价值低于预期的可能性极大，若处置不及预期，普通债权人的最终清偿率也可能低于22.36%。
债权人的妥协为金科赢得了喘息的时间。对他们来说，这不是选择题，而是一场不得不参与的赌局。债权人想要最大程度收回欠款，唯一的希望寄托在金科重整后的四大核心业务上——地产开发、代建、城市更新、资产运营。
然而，从现实情况考量，这四大业务前景一言难尽。
作为金科短期业务根基，核心地产开发的乐观因素集中在保交楼稳健推进与现金流的相对稳定。而不利因素是，重整完的可开发土地或仅占存货5%，而金科曾表示暂停新增土储。随着存量项目交付完毕，地产开发这一重头营收，未来将进一步下滑。
代建属于金科轻资产转型的核心发力点，也是当前最具看点的板块。2025年，金科在这一板块实现了爆发式增长，同比增长71.3%，行业排名跃居全国第七，远超当年代建行业16%的平均增速。不过，代建行业竞争现在处于白热化状态，呈现出头部高度集中的局面。
重要的是，公司代建业务营收贡献极低，近一年累计销售超9亿元，仅占近一年存量销售的5%以下。并且，代建行业管理费仅为1%-3%，利润空间有限，短期内难以成为核心盈利支柱。同是爆雷企业的融创，债务重组启动时，甚至公开将代建业务移出上市公司也未受到债权人抵制，这也印证了代建业务的微利常态。
城市更新业务是金科轻资产转型的另一重要方向，乐观因素主要来自政策红利与股东资源加持。但该业务尚处于起步阶段，仅落地少数标杆项目，未形成规模化布局，缺乏规模化盈利能力。
最后是资产运营管理业务，其优势在于存量资产基础扎实，且已形成可复制的运营模型。但该业务的短板与城市更新类似，即规模化不足、营收贡献有限，短期内难以形成核心盈利支撑。
整体来看，站在当下的现实角度看，在这四大业务中还找不到一个能成为未来的核心发力点。不过，困顿不是宿命，尤其对于企业而言。
走过债务重组的风雨洗礼，金科已经不是那个千疮百孔、在泥沼中挣扎的企业了，而是卸下了所有的历史包袱，成了一家全新的公司，没有负债压顶，没有棘手的亏损资产。
这样一个金科，现在站在了行业的新起点上，也站在了所有可能性的交叉点上。
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